Le texte date de 1956. L’immeuble, lui, a continué de vivre. Entre loi ÉLAN, nouveaux usages et locations de type Airbnb, comment faire entrer le présent dans un règlement qui appartient encore au monde d’avant ?
Sur la couverture, une date : 1956.
Le papier a épaissi. L’encre a pâli. Quelques mots ont pris ce ton étrange des choses qui furent parfaitement claires et que plus personne ne sait vraiment expliquer.
À cette époque, la loge était encore une loge. Le chauffage se décidait à la chaufferie et les clés passaient d’une main à l’autre. Personne n’imaginait qu’un appartement pourrait être loué pour deux nuits depuis un téléphone. La boîte à clés n’avait pas encore colonisé les grilles des immeubles.
La loi du 10 juillet 1965 elle-même n’existait pas.
Soixante-dix ans plus tard, le règlement est toujours là. Des cloisons ont bougé. Certains équipements ont disparu. L’usage des appartements s’est transformé. Pourtant, dès qu’une question devient sérieuse, c’est vers lui que l’on revient.
L’immeuble a vécu. Son règlement a seulement vieilli.
La modification du règlement de copropriété commence dans cet écart. Un texte ancien continue de gouverner une réalité qu’il ne reconnaît plus tout à fait. Il faut alors le reprendre sans falsifier son histoire, l’actualiser sans distribuer de nouveaux droits au détour d’une phrase.
Un règlement de copropriété n’est pas une plaque défraîchie que l’on remplace dans le hall. Il fixe la propriété et répartit les charges. Longtemps après la disparition de ses rédacteurs, il décide encore de ce qui appartient à chacun et de ce qui demeure à tous.
Le texte qui a survécu à ceux qui l’ont signé
Un vieux règlement ne cesse pas de produire ses effets parce que son vocabulaire paraît désuet. Il accompagne chaque vente. Il décrit les lots et impose encore ses silences aux copropriétaires qui n’étaient pas nés lorsqu’il fut rédigé.
La loi de 1965 ne l’a pas balayé. Elle s’est installée au-dessus de lui.
Depuis, certaines clauses demeurent imprimées alors que le droit leur a retiré toute portée. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 les dit « réputées non écrites ». La formule est presque élégante dans sa brutalité : les mots sont encore là, mais juridiquement ils ne sont plus censés exister.
On continue pourtant de les lire. Quelqu’un les cite en assemblée. Un autre les oppose à son voisin. Le règlement devient alors le décor intact d’une règle disparue.
Nous avions raconté cette endurance dans 1965-2025 : soixante ans de copropriété, et une loi encore debout. La loi a traversé les décennies. Tous les règlements n’ont pas suivi le même chemin.
Ce que l’immeuble savait et que le règlement taisait
Dans un immeuble ancien, les droits ne sont pas toujours rangés au bon endroit.
Une terrasse est utilisée depuis des décennies par le dernier étage. Dans le bâtiment du fond, un escalier ne sert qu’à quelques appartements. Chacun croit savoir à qui ces espaces sont destinés. Puis un lot est vendu, un conflit apparaît, et cette certitude collective se dissout devant une phrase imprécise.
La loi ÉLAN du 23 novembre 2018 est venue éclairer ces angles morts. Elle a donné un nom aux parties communes spéciales, affectées à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires seulement. Elles leur appartiennent indivisément et s’accompagnent de charges spéciales. Lorsqu’une décision ne concerne qu’elles, les copropriétaires intéressés sont les seuls à voter.
La loi a également défini les parties communes à jouissance privative. Le jardin utilisé par un seul appartement peut rester la propriété de tous. Son occupant bénéficie alors d’un droit exclusif, attaché à son lot, mais il ne possède pas le sol sous ses pas.
Cette distinction paraît mince. Elle sépare pourtant l’usage de la propriété, et parfois la paix du contentieux.
La loi ÉLAN n’a pas demandé de refaire le monde
L’article 6-4 de la loi de 1965 a posé un principe : l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative doit être expressément mentionnée dans le règlement.
En 2018, le législateur avait donné trois ans aux copropriétés pour accomplir ce travail. Une date s’était mise à clignoter au-dessus des vieux documents : le 23 novembre 2021. À mesure qu’elle approchait, la mise en conformité prenait l’allure d’un compte à rebours.
Puis la loi 3DS du 21 février 2022 a corrigé la menace. Pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, l’absence de mention est désormais sans conséquence sur l’existence des droits déjà établis. Une terrasse ne redevient pas brutalement accessible à tous parce qu’un acte n’a pas été publié avant minuit. Une partie commune spéciale ne s’évapore pas avec la page d’un calendrier.
Le délai a disparu. Le sujet, lui, est resté.
L’article 209 de la loi ÉLAN prévoit toujours que la mention des droits existants doit être portée à l’ordre du jour lorsqu’elle manque au règlement. Le vote intervient à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le cabinet Naudin explique précisément la correction apportée par la loi 3DS.
Retrouver un droit n’est pas l’inventer
La majorité simplifiée ne donne pas à l’assemblée le pouvoir de redistribuer l’immeuble.
Elle permet de faire apparaître un droit qui existe déjà. Elle ne permet pas d’offrir un jardin commun au rez-de-chaussée, de transformer une tolérance en propriété ou de privatiser une terrasse parce que personne d’autre ne l’utilise.
Avant de modifier le règlement, il faut donc chercher.
Le texte de 1956 n’est que la première pièce. D’autres actes ont pu être publiés depuis. Un plan ancien peut contredire un usage récent. Une décision d’assemblée oubliée au fond d’un registre peut expliquer une organisation que chacun croyait simplement héritée de l’habitude.
Le travail ressemble parfois à une fouille. On rassemble le règlement initial, ses modificatifs et l’état descriptif de division. Les actes notariés complètent l’histoire. Les plans révèlent ce que les mots avaient laissé de côté.
L’habitude, elle, ne suffit pas. L’occupation solitaire d’une partie commune ne crée pas automatiquement un droit de jouissance privative. À l’inverse, une ligne perdue dans un acte publié peut protéger un droit que le règlement consolidé a fait disparaître.
Mettre le règlement en conformité avec la loi ÉLAN ne consiste donc pas à photographier l’immeuble tel qu’il fonctionne aujourd’hui. Il faut retrouver la frontière entre ce qui fut juridiquement décidé et ce que le temps a seulement laissé faire.
Le lot transitoire, cette promesse restée dans les plans
Les règlements anciens peuvent aussi contenir un objet plus étrange : un lot qui n’est pas encore un appartement, ni même un bâtiment, mais un droit de construire.
Le lot transitoire appartient aux copropriétés imaginées par étapes. Une première construction sort de terre tandis qu’une autre demeure dans les plans. Le droit de la réaliser existe pourtant déjà, lié à une surface déterminée et à une quote-part de parties communes.
La loi ÉLAN lui a donné une définition précise. Pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022, l’imprécision du règlement ne fait pas automatiquement disparaître le lot. Toutefois, sa consistance doit être clairement mentionnée et la question doit être présentée à l’assemblée dans les conditions prévues par l’article 206 de la loi ÉLAN.
Dans un règlement de 1956, cette vérification peut sembler secondaire. Elle ne l’est jamais lorsque les plans anciens contiennent encore la promesse d’un bâtiment qui n’a pas été construit.
Le papier conserve parfois des droits que le paysage a fait oublier.
Modification du règlement de copropriété : la majorité, cette question posée trop tôt
En copropriété, la discussion commence souvent par la même phrase : « À quelle majorité peut-on le voter ? »
La véritable question devrait venir avant : « Que sommes-nous exactement en train de changer ? »
Lorsqu’il s’agit d’inscrire dans le règlement une situation existante visée par les dispositifs de mise en conformité, la décision peut relever de la majorité simple. Si la modification touche à la jouissance, à l’usage ou à l’administration des parties communes, l’article 26 impose la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
La répartition des charges est davantage protégée. L’article 11 de la loi de 1965 pose le principe de l’unanimité, sous réserve des exceptions prévues par le texte.
Enfin, aucune majorité ne permet d’imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs conditions de jouissance telles qu’elles résultent du règlement. Quant à la destination de l’immeuble, elle ne se réécrit pas au gré d’une majorité de circonstance.
Le nombre de voix n’est donc jamais le point de départ. Il est la conséquence juridique de ce que la copropriété a décidé de toucher.
Airbnb, ou l’arrivée du présent dans le hall
Le règlement de 1956 connaissait les locataires. Il connaissait le commerce et pouvait imposer une occupation bourgeoise. Il ne connaissait pas la valise à roulettes dans l’escalier à deux heures du matin, ni le code de la porte transmis quelques minutes avant l’arrivée.
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a fini par faire entrer cette réalité dans le statut de la copropriété. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent désormais indiquer explicitement si les locations en meublés de tourisme sont autorisées ou interdites. Cette obligation figure à l’article 8-1-1 de la loi de 1965.
Dans les copropriétés existantes, une interdiction peut être introduite à la majorité de l’article 26, mais seulement sous certaines conditions. Elle vise les lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale et suppose que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots non destinés au commerce.
Le Conseil constitutionnel a validé le dispositif le 19 mars 2026, tout en maintenant la destination de l’immeuble au centre de l’analyse. Le cabinet Naudin en propose une lecture détaillée. L’Institut national de la consommation rappelle également les obligations d’information pesant sur le copropriétaire et le syndic.
Airbnb n’a pas rendu les vieux règlements inutiles. Il a révélé tout ce qu’ils ne pouvaient pas prévoir.
Le soir du vote, rien n’est encore terminé
La résolution est adoptée. Les voix sont comptées et le procès-verbal sera bientôt envoyé. La copropriété pense avoir achevé le travail.
Elle vient seulement de l’autoriser.
La rédaction définitive doit traduire exactement la décision. Lorsque les lots, les plans ou l’état descriptif de division sont concernés, le géomètre-expert intervient. Le notaire prépare ensuite la publication au fichier immobilier.
Cette formalité n’est pas une finition administrative. Selon l’article 13 de la loi de 1965, la modification ne devient opposable aux futurs acquéreurs qu’à compter de sa publication.
Sans elle, deux versions de l’immeuble commencent à coexister. La première vit dans le procès-verbal de l’assemblée. L’autre continue de circuler chez les notaires et d’être remise aux acquéreurs.
La copropriété croit avoir changé sa règle. Le prochain propriétaire peut encore recevoir l’ancienne.
Le syndic devant les archives
Le syndic ne peut pas réécrire seul la maison commune. Sa mission se trouve ailleurs, dans cet espace moins spectaculaire où il faut relier les époques et empêcher qu’une résolution mal préparée ne devienne le prochain conflit.
Chez SAPHIE, ce travail commence par la lecture. Il faut comparer les actes, comprendre l’origine d’un droit et mesurer ce que la modification déplacera réellement. Le géomètre, le notaire ou l’avocat interviennent ensuite dans leur domaine. Lorsque l’interprétation du règlement ou la destination de l’immeuble devient sensible, notre travail avec le cabinet Naudin permet de confronter la volonté de la copropriété à la solidité du droit.
L’assemblée doit recevoir un projet clair : le texte proposé, la majorité applicable, les conséquences juridiques et le coût de la publication. Elle peut alors décider en connaissance de cause.
Le syndic ne choisit pas à la place du syndicat. Il évite seulement que celui-ci vote sur une version incomplète de sa propre histoire.
C’est aussi cela, gérer une copropriété et composer avec l’humain : donner une forme juridique à ce que l’immeuble est devenu, sans réduire le droit à un habillage de la volonté du moment.
Ne pas écrire sous le coup de la colère
Une boîte à clés apparaît sur la grille. Une valise heurte les marches au milieu de la nuit. Au matin, la modification du règlement de copropriété semble urgente.
La colère peut désigner un problème réel. Elle rédige rarement une bonne règle.
Le règlement ne devrait pas devenir une arme dirigée contre une personne ou la dernière bataille d’un conflit entre voisins. Une clause nouvelle doit pouvoir survivre au dossier qui l’a fait naître. Elle doit respecter la destination de l’immeuble et les droits privatifs. Surtout, elle doit rester compréhensible lorsque les protagonistes actuels auront vendu leur appartement.
Une interdiction fragile rassure parfois le soir du vote. Puis elle expose le syndicat lorsque vient le temps de l’appliquer.
Un vieux règlement peut être injuste parce qu’il ne comprend plus l’époque. Un règlement écrit dans l’urgence peut le devenir parce qu’il ne voit plus que le présent.
Entre les deux, il reste une voie plus exigeante : regarder l’immeuble tel qu’il est, retrouver les droits qui l’ont construit et rédiger pour ceux qui l’habiteront après nous.
Faire entrer le présent dans le texte
Le règlement de 1956 n’avait pas tort de ne pas prévoir Airbnb. Il appartenait simplement à un monde où Airbnb n’existait pas.
Le conserver sans jamais l’interroger reviendrait pourtant à demander à l’immeuble de vivre dans une langue qu’il ne parle plus. Tout effacer serait une autre erreur. Les mots anciens contiennent encore la structure de la copropriété et la mémoire de ses choix.
La bonne modification du règlement de copropriété ne cherche donc ni à maquiller le passé ni à soumettre l’avenir aux inquiétudes du moment. Elle retire les clauses auxquelles la loi a ôté toute portée. Elle révèle les droits que le texte avait laissés dans l’ombre. Puis elle répond, avec précision, aux usages que 1956 ne pouvait pas connaître.
Sur la première page, la date restera peut-être la même.
Ce n’est pas grave.
Un règlement ne rajeunit pas parce que l’on remplace la date inscrite sous son titre. Il rajeunit lorsqu’il recommence à dire vrai.