On prête volontiers au syndic tous les pouvoirs lorsqu’un problème survient, avant de lui reprocher de les avoir exercés lorsque vient le moment de voter ou de payer. Entre les murs que l’on peut réparer et les comportements que l’on ne peut pas administrer, la gestion d’une copropriété demeure avant tout une aventure humaine.
Gérer les murs est encore la partie la plus simple
Une copropriété serait finalement assez simple à administrer s’il n’y avait que l’immeuble, car le béton, même lorsqu’il fissure, ne cherche pas à réécrire l’histoire, une canalisation qui fuit ne conteste pas le diagnostic du plombier et une chaudière en panne, malgré tous les désagréments qu’elle provoque, n’adresse aucun courriel indigné pour expliquer qu’elle fonctionne parfaitement et que le problème vient nécessairement de quelqu’un d’autre.
Face à un désordre technique, les étapes sont généralement connues : on recherche l’origine, on établit un diagnostic, on sollicite des devis, on fait voter les travaux lorsqu’une décision collective est nécessaire, puis on organise leur réalisation avec les moyens que la copropriété a accepté d’y consacrer.
Les choses deviennent infiniment plus complexes lorsque l’humain entre dans l’équation, avec ses inquiétudes légitimes, ses impatiences compréhensibles, ses certitudes inébranlables et cette faculté très particulière de considérer qu’un problème collectif doit être traité selon ses propres priorités, mais décidé, financé et assumé par les autres.
C’est à cet instant que notre métier cesse d’être uniquement un métier de gestion immobilière pour devenir un curieux mélange de droit, de technique, de diplomatie, de pédagogie et, certains jours, de résistance psychologique.
« Faites le nécessaire » : le fantasme du syndic tout-puissant
La formule apparaît souvent à la fin d’un message, après l’exposé plus ou moins détaillé d’une situation, comme si ces quelques mots suffisaient à transformer une difficulté ancienne et complexe en une instruction parfaitement claire :
« Merci de faire le nécessaire dans les plus brefs délais. »
Le nécessaire peut alors consister à faire taire un voisin, déplacer un véhicule, interrompre des travaux privatifs, obtenir l’intervention immédiate d’une entreprise, convaincre une assurance de revoir sa position, faire disparaître une odeur ou mettre un terme définitif à un conflit dont l’origine remonte parfois à plusieurs années avant notre désignation.
Derrière cette expression se cache l’idée que le syndic disposerait d’une autorité générale sur tout ce qui se produit dans la résidence et qu’il pourrait, à condition d’être suffisamment ferme, contraindre chacun à respecter les règles, imposer ses délais aux entreprises et résoudre par un courrier bien rédigé ce que des mois de tensions ou de mauvaises relations n’ont pas permis de régler.
Il suffirait, nous dit-on parfois, de « mettre la pression », de « taper du poing sur la table » ou d’envoyer une lettre suffisamment sévère pour que le voisin bruyant découvre soudain les vertus du silence, que l’artisan débordé abandonne ses autres chantiers et que le copropriétaire récalcitrant reconnaisse immédiatement ses torts.
Un mandat, pas les pleins pouvoirs
Nous sommes malheureusement contraints de décevoir cette attente, car le syndic ne dispose ni d’une baguette magique, ni d’une autorité de police, ni d’un pouvoir général de commandement sur les habitants de l’immeuble.
Il dispose d’un mandat, ce qui est moins spectaculaire, mais beaucoup plus précis.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui confie notamment l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble, ainsi que l’exécution du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale. Il lui permet également de faire réaliser de sa propre initiative les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Ce texte lui donne de véritables responsabilités, mais il ne le transforme pas en maire, en policier, en juge ou en procureur de la résidence.
On prête pourtant volontiers au syndic des pouvoirs considérables tant que l’on attend de lui qu’il règle le problème de quelqu’un d’autre, avant de se souvenir brusquement des limites de sa mission dès que ses décisions concernent notre propre appartement ou notre propre portefeuille.
Il devrait pouvoir pénétrer dans un logement, interrompre un chantier, faire enlever une voiture, sanctionner un comportement et engager des travaux sans attendre ; mais que ce même syndic prenne l’initiative d’une dépense importante sans autorisation de l’assemblée générale, et les copropriétaires lui rappelleront immédiatement, et cette fois à juste titre, qu’il ne peut pas décider seul de l’utilisation de leur argent.
C’est l’un des paradoxes les plus constants de notre métier : on nous demande d’être tout-puissants lorsqu’il faut agir, mais parfaitement soumis lorsqu’il faut payer.
Quand la copropriété refuse avant de réclamer
La copropriété est une démocratie miniature, avec ses débats, ses alliances, ses oppositions, ses hésitations et, comme toute démocratie, ses contradictions, parmi lesquelles celle qui consiste à refuser une décision au moment du vote avant d’en réclamer les effets quelques mois plus tard.
On refuse les travaux, puis on demande pourquoi ils n’ont pas été réalisés ; on rejette le diagnostic, puis on s’étonne que l’origine du problème ne soit toujours pas connue ; on refuse le budget, puis on exige une intervention immédiate ; on ne donne aucun mandat pour engager une procédure, puis on reproche au syndic de ne pas avoir saisi le tribunal.
L’hiver, dans une copropriété, n’arrive jamais seul : il apporte souvent avec lui le souvenir précis de travaux de chauffage refusés six mois auparavant, lorsque les températures étaient plus clémentes et que l’urgence paraissait encore théorique. Nous en avons récemment raconté une illustration très concrète dans notre article « L’hiver ne vote pas : chronique d’une copropriété face à ses choix ».
Le syndic exécute ce que l’assemblée décide
Le principe est pourtant clairement posé par l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 : les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale, tandis que leur exécution est confiée au syndic.
La nuance tient en quelques mots, mais elle résume une grande partie des malentendus de notre métier : le syndic exécute, il ne se substitue pas à la collectivité.
Il se retrouve ainsi dans une position singulière, puisqu’il doit respecter les décisions de l’assemblée générale tout en assumant, aux yeux de chacun, les conséquences de décisions qu’il n’a pas prises et contre lesquelles il avait parfois expressément mis la copropriété en garde.
On lui demande de faire sans pouvoir décider, d’obtenir sans toujours pouvoir financer et d’aller vite dans un système qui impose de consulter, de chiffrer, de voter puis de collecter les fonds nécessaires.
Lorsque la copropriété choisit de ne rien faire, il lui faut encore expliquer pourquoi rien n’a été fait, ce qui est rarement bien reçu, car il est toujours plus confortable d’attribuer l’inaction à celui qui exécute les décisions qu’à ceux qui les ont refusées.
Le syndic doit naturellement répondre de son travail, de son suivi et de ses éventuelles erreurs, mais il ne devrait pas être tenu pour responsable des conséquences d’un choix collectif simplement parce qu’il est le seul interlocuteur encore présent lorsque ces conséquences deviennent visibles.
Toutes les urgences ne peuvent pas être prioritaires
Chaque copropriétaire regarde naturellement la résidence depuis la porte de son appartement, de sorte que le problème qu’il rencontre devient, à ses yeux, la priorité absolue de l’immeuble : l’interphone défaillant est urgent à chaque livraison, la porte qui claque devient insupportable à chaque passage, l’infiltration occupe tout l’espace à chaque nouvelle goutte et le voisin bruyant paraît, au milieu de la nuit, constituer le seul sujet dont le syndic devrait avoir à s’occuper.
Cette perception n’est ni ridicule ni illégitime, car une difficulté, même limitée à l’échelle de la résidence, peut devenir extrêmement pénible lorsqu’elle s’installe dans le quotidien d’une personne.
Mais le syndic ne voit pas seulement un appartement ou un étage ; il voit l’ensemble de l’immeuble, avec ses équipements, ses fragilités, ses ressources limitées et ses urgences qui, par une remarquable coïncidence, surviennent rarement les unes après les autres.
Pendant qu’un copropriétaire attend la réparation de son interphone, un ascenseur peut être immobilisé, une fuite peut se propager sur plusieurs niveaux, un tableau électrique peut présenter un danger ou un portail endommagé peut menacer la sécurité des occupants, ce qui oblige le gestionnaire à accomplir une tâche que personne n’apprécie lorsqu’il est personnellement concerné : hiérarchiser.
La colère va plus vite que les réparations
Une copropriété ne peut pas être administrée selon l’ordre d’arrivée des colères, le nombre de points d’exclamation ou la longueur de la liste des destinataires placés en copie, même si notre époque semble parfois avoir décidé que l’intensité d’un message devait déterminer l’urgence de son traitement.
La colère voyage désormais à la vitesse d’un courriel, tandis qu’une réparation continue d’avancer au rythme beaucoup moins spectaculaire des diagnostics, des devis, des pièces détachées et des plannings d’entreprises.
Nous pouvons relancer, insister, chercher une solution alternative et rendre compte des difficultés rencontrées ; nous ne pouvons pas promettre honnêtement qu’un artisan disponible apparaîtra dans la résidence simplement parce qu’un troisième message vient d’être envoyé en lettres capitales.
Cette montée de l’immédiateté et ses conséquences sur le fonctionnement des cabinets avaient déjà été évoquées dans notre article « Syndic et copropriétaires : le défi de l’impatience ».
Ni juge, ni policier, ni psychologue de palier
Lorsque deux voisins ne se supportent plus, chacun adresse généralement au syndic un récit parfaitement cohérent dans lequel il apparaît comme la victime raisonnable d’un adversaire nécessairement malveillant, récit auquel viennent parfois s’ajouter des photographies floues, des captures d’écran sorties de leur contexte, des témoignages familiaux et l’historique complet des hostilités depuis l’acquisition de leurs appartements.
Puis vient la question :
« Que comptez-vous faire ? »
Ce que l’on attend réellement du syndic n’est pas toujours une action concrète, mais une condamnation, car chacun voudrait que sa propre colère devienne une vérité officielle, que le gestionnaire désigne un coupable et confirme, sur le papier à en-tête du cabinet, que l’autre est bien l’unique responsable de la situation.
Mais le syndic n’est pas un magistrat de palier et ne peut pas transformer deux indignations contradictoires en certitude juridique, surtout lorsqu’il n’a assisté à aucun des faits relatés et qu’aucun constat objectif ne lui est transmis.
S’il choisit un camp, il manque à son devoir de neutralité ; s’il refuse d’en choisir un, sa prudence devient de l’inaction, son impartialité un manque de courage et son refus d’accuser sans preuve une forme de soutien accordé à la partie adverse.
Le droit de chacun connaît aussi des limites
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît à chaque copropriétaire la libre jouissance de ses parties privatives et des parties communes, mais à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Le principe existe donc, mais son application suppose encore des faits établis, des preuves et, lorsque la situation l’exige, l’intervention des autorités ou du juge compétent.
Nous pouvons rappeler les règles, demander des éléments précis, intervenir lorsque les faits sont suffisamment caractérisés et orienter les personnes concernées vers les démarches appropriées, mais nous ne pouvons pas réparer toutes les relations humaines, pas plus que nous ne pouvons voter le respect en assemblée générale ou mettre le bon sens en demeure par lettre recommandée.
Derrière l’adresse électronique, il reste une personne
À ces conflits s’ajoute parfois une violence plus ordinaire, celle des messages envoyés tard le soir, des accusations immédiates, des mots que l’on n’emploierait probablement pas face à la personne et des menaces de poursuites ou de révocation parce qu’une réponse n’est pas arrivée dans la journée.
Un syndic doit être rigoureux, disponible et transparent ; il doit rendre compte de son travail, respecter ses engagements et reconnaître ses erreurs lorsqu’il en commet, mais l’exigence légitime n’autorise ni l’insulte, ni l’accusation systématique, ni cette habitude qui consiste à voir dans tout délai la preuve d’un abandon volontaire.
Derrière l’adresse électronique se trouve une personne qui peut être compétente sans être omnisciente, impliquée sans être disponible à chaque seconde et responsable de son travail sans être coupable de tout ce qui se produit dans la résidence.
Le conseil syndical occupe ici une place essentielle puisque, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il assiste le syndic et contrôle sa gestion, tout en donnant son avis sur les questions intéressant la copropriété.
Lorsqu’il remplit pleinement ce rôle, il ne devient ni le standard délocalisé du cabinet ni le porte-parole automatique de chaque mécontentement individuel, mais un véritable partenaire de la gestion collective.
Dire non fait aussi partie du métier
Le syndic qui souhaite satisfaire momentanément tout le monde dispose d’une solution très simple : il peut promettre que l’entreprise interviendra demain, que l’assurance indemnisera, que les travaux seront votés, que le voisin cessera son comportement et que l’ensemble du problème sera rapidement résolu.
Ces promesses sont agréables à entendre, mais elles ne réparent rien et ne font que repousser la déception jusqu’au moment où la réalité, toujours moins docile que les mots, finit par reprendre sa place.
La gestion sérieuse commence donc parfois par une réponse moins confortable, lorsqu’il faut expliquer qu’une dépense ne peut pas être engagée sans décision de l’assemblée générale, qu’une installation relève d’une partie privative, que les éléments transmis ne permettent pas de mettre quelqu’un en cause ou que la solution demandée n’entre tout simplement pas dans les pouvoirs du syndic.
Dire non ne signifie pas refuser d’aider, pas plus qu’expliquer une limite ne revient à chercher une excuse ; cela signifie parfois refuser de mentir pour offrir quelques heures de tranquillité à celui qui pose la question.
Un bon syndic n’est pas celui qui promet l’impossible avec suffisamment d’assurance pour être cru, mais celui qui expose clairement ce qui peut être fait, dans quel cadre, avec quels moyens et dans quel délai raisonnable, puis qui organise réellement sa mise en œuvre.
Une copropriété doit apprendre à vivre avec elle-même
Les copropriétés qui fonctionnent le mieux ne sont pas nécessairement celles dans lesquelles il ne se passe rien, mais celles dans lesquelles chacun comprend sa place, assume ses décisions et accepte que la gestion collective suppose autre chose qu’une succession d’exigences individuelles adressées au même interlocuteur.
Le syndic travaille, conseille, alerte et exécute ; le conseil syndical contrôle, participe et accompagne ; l’assemblée générale décide ; les copropriétaires financent les choix qu’ils ont faits et assument également ceux qu’ils ont refusés.
Cette répartition des rôles n’a rien de spectaculaire, mais elle constitue la condition indispensable d’une gestion efficace, car aucun professionnel, aussi compétent et investi soit-il, ne peut compenser durablement l’absence de décision, de moyens ou de responsabilité collective.
Nous continuerons donc à gérer les copropriétés, à suivre leurs comptes, leurs contrats, leurs travaux, leurs sinistres et leurs procédures, tout en essayant d’anticiper ce qui peut encore l’être et de réparer ce qui ne l’a pas été.
Nous continuerons également à écouter les copropriétaires, à leur expliquer les situations, à les conseiller, à les rassurer lorsque cela est possible et, parfois, à absorber une colère qui ne nous est pas réellement destinée.
Mais nous ne pouvons pas les gérer comme nous gérons un bâtiment, car il n’existe aucun contrat d’entretien pour les caractères, aucune résolution permettant de voter le respect et aucune mise en demeure capable d’imposer définitivement la mesure.
Un immeuble peut être administré, entretenu et réparé.
Une copropriété, elle, doit aussi apprendre à vivre avec elle-même.
Et cela, même le meilleur des syndics ne pourra jamais le faire à sa place.